不動産の購入

退職を控えて考えていること。実は「不動産購入」である。
これから無職になろうというのに、何を狂っているのか？（苦笑）
しかし、これは荒唐無稽なアイディアではない、と自分では思う。

日本国民の土地神話も色あせた昨今、しかもこれから景気はさらに悪化、不動産業界は青色吐息であるが、さらに淘汰が進む。すなわち、値下がりする。
まして、これからどうなるかわからない身の上である。
そこで、負債を背負ってどうするんだ？あほくさい。身軽な賃貸が一番だ。

そもそも「金持ち父さん貧乏父さん」で指摘されたように、住宅は「負債」である。ならば、負債を増やすことほどばかばかしいことはない、、、のが今の情勢ではないか。

ところが、私は、この一見もっともな「住宅ローン負債説」に疑問を持つのである。

住宅の価値を、人は市場価値＝転売価格ではかろうとする。すると、買った瞬間から「中古」になる住宅に投資をするのは割りに合わない。住まいが「経費」ならば、賃貸のほうが合理的である。

しかし、住宅の価値は「転売」もしくは「賃貸収入」と「安全確保」の総和で成り立つ、というのが私の考えである。

まず、転売価値を考える。すると、ローン終了後にいくらで売れるか？という問題になる。今の情勢では
新築時よりも値上がりするなんてありえないだろうと思う。これはマイナスと思われる。
しかし、土地の価格だけに着目するとどうか？建物は、20年で残存価値ゼロだが、土地はそうではない。ゆえに「ローン全体の中で、土地を確保する」という考えが出てくる。家を買うのではない、土地を買うのである。頭金を、住居相当分用意して、土地価格だけのローンを組む。

さて、次に「賃貸収入」つまり収益物件としての利回りをみる。このとき、利回り何パーセント、という言葉にひっかかりそうだ。しかし、そんな計算はすべて「入居あっての話」である。
入居が見込めること。それは「通勤重視」だ。住環境じゃない。入居者はほとんどサラリーマンなのである。
この２つの条件で考えると、「戸建」で土地割合が多く「駅近」物件が最良となる。当たり前である。
しかし、問題は、こういう物件は「高い」ことだ。家賃もそれなりにとれるだろうが、利回りでどうか？
ここで発想を変えて「利回りはゼロでいい」と思うのである。
すなわち、「万が一は賃貸に出せば、たちまちローンとイーブンなだけの家賃がとれる」ことだ。
それなら可能となる。建物分は頭金を出しておき、土地部分だけのローンを他人の家賃で払えるのを、基本条件にすえるのだ。

すると、最後に残るのは「安全確保」である。
「住宅は負債」理論には穴があって、それは「経費」の面を忘れていることだ。賃貸である限り、絶対ゼロにはできない。ま、死んじゃったら別ですがね（苦笑）
今の日本政府を見て、果たして老後の住まいを確保する政策を期待できるか？
私は自信をもって「ゼロ」だと言い切りますな（笑）
すると、老後の安全確保の上で、保険料として経費を考えなくてはいけない。住居費はどのみちゼロにできない。負債ではなくて「必要経費」で考えるのである。

今、流行の「家賃なみ物件」が出てくる理由だ。
ただし、こういう物件はえてして換金性が悪く、資産性は低い。

今、全国レベルで見ても、いまだに東京への人口流入はとまっていない。だから、東京区内で、上記の条件を満たせば、合理性があるだろうと思う。

それに、麻生首相の「住宅ローン控除拡大」は魅力がある。しかも、低金利。これからさらに下がるだろうが、投資の格言は「頭と尻は食うな」だ。
底で買い、天井で売る。そんな離れ業ができると思ってはいけない。住宅購入期間は10年から30年に及ぶわけだから、その期間を考えて「安いほうだろう」と思えばいいのである。

さて。

自分の信じる理論に従って、ことが進むか？
まあ、これからですね（苦笑）
そのうち、顛末を記事にしようと思う。